Qu’est ce qu’une SCPI ?

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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou appelées « pierre papier » offrent une alternative à l’investissement immobilier locatif.

Une SCPI c’est quoi ?

En souscrivant des parts dans une SCPI, vous devenez associé d’une société qui va tout prendre en charge : l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier, en limitant au passage les risques puisqu’ils seront mutualisés grâce à la détention d’un parc immobilier vaste et diversifié. Il est majoritairement constitué de locaux d’activité, bureaux, magasins, centres commerciaux, EHPAD, crèches, etc. situés en France. Par ailleurs, ces secteurs offrent un rendement beaucoup plus intéressant que le logement, environ 5% actuellement, ce qui représente un autre avantage non négligeable. En contrepartie des fonds investis par les associés, le gestionnaire leur redistribue des loyers trimestriellement, diminués de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), en proportion du nombre de parts que chacun possède.

De plus, l’acquisition de SCPI est plus accessible que l’immobilier classique, en effet vous avez la possibilité de devenir associé à partir de 2000 €. On distingue deux types de SCPI : les SCPI fiscales et SCPI de rendement. Il est conseillé de conserver ses parts de SCPI entre 8 et 10 ans. En effet, le temps est un élément important dans la valorisation de l’immobilier en France. Pour acquérir des parts de SCPI en France, vous êtes tenu obligatoirement de faire appel à un Conseiller en Investissement Financier (CIF) ou à un organisme CIF habilité à les commercialiser. Par ailleurs les SCPI sont strictement encadrées par l’AMF* car il s’agit de supports faisant « appel public à l’épargne », il est donc impossible d’avantager ou de désavantager un investisseur, il n’est pas possible de modifier les frais ou les prix des parts. Toute souscription doit respecter une procédure stricte, contrôlée et encadrée. *Autorité des marchés financiers.

avantages scpi

SCPI : Types et Fiscalité

Il existe en France deux catégories de SCPI : 

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales s’adressent aux investisseurs soucieux de défiscaliser.
Elles visent des biens immobiliers répondant aux différents dispositifs fiscaux en vigueur.
Ces avantages fiscaux sont identiques à l’investissement immobilier classique. 

SCPI Pinel : octroyant à l’investisseur les mêmes avantages qu’un investissement dans un bien neuf éligible au dispositif Pinel.

SCPI Malraux : octroyant à l’investisseur les mêmes avantages qu’un investissement dans un bien immobilier éligible au dispositif Malraux.

SCPI déficit foncier : octroyant à l’investisseur les mêmes avantages qu’un investissement dans un bien immobilier éligible au dispositif au droit commun. 

Quels sont les avantages des SCPI Fiscales ? 

En plus de l’avantage fiscal, ces SCPI offrent d’autres atouts que l’immobilier classique : 

  • Absence d’acte notarié
  • Absence de délai pour profiter de l’avantage fiscal
  • Investissement accessible à partir de 5000 €
  • Mutualisation des risques : vous investissez dans différents biens immobiliers, le risque locatif en est ainsi limité 

A quelle fiscalité sont soumises les SCPI Fiscales ? 

– Le régime fiscal lié au dispositif fiscal correspondant au statut de la SCPI (Pinel, Malraux et déficit foncier) 

– La fiscalité correspondant aux revenus fonciers générés par la SCPI. Peu importe le statut de la SCPI, les revenus fonciers seront toujours pris en compte. Ces revenus doivent être déclarés sur votre déclaration de revenus dans la catégorie « revenus fonciers ». 

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement s’adressent aux investisseurs à la recherche de revenus complémentaires. Elles sont investies en immobilier d’entreprise, dont le rendement est généralement supérieur à celui de l’immobilier d’habitation. Leur patrimoine peut être diversifié et réparti sur tout le territoire français, ou spécialisé sur un secteur défini (l’Ile de France par exemple), ou encore sur un type d’actif immobilier (bureaux, commerces, etc.). Il s’agit d’un investissement souple, en effet vous pouvez choisir la somme à investir, et diversifier vos SCPI. Par ailleurs, les parts restent liquides grâce à l’existence d’un marché secondaire très actif (possibilité de revente en totalité ou partiellement), et de récupérer la somme investie en quelques semaines si le marché le permet. 

Les SCPI de rendement sont soumises à plusieurs fiscalités : 

– La fiscalité des revenus fonciers : vous devez déclarer vos revenus générés par les SCPI (loyers) sur votre déclaration de revenus dans la catégorie « revenus fonciers ». 

– La fiscalité des plus-values de valeurs mobilières : en devenant associé d’une SCPI, vous bénéficiez à proportion de vos parts dans la société de l’ensemble du fruit des placements générés par l’investissement. Effectivement tous les fonds investis chaque jour par les investisseurs ne sont pas automatiquement placés, il est donc fréquent de percevoir en fin d’année une petite somme d’argent correspondant au fruit des placements de trésorerie ou de placements financiers opérés par la direction financière de la SCPI. Il s’agit alors de plus-values de valeurs mobilières.

– Fiscalité sur les plus-values immobilières : au moment de la revente de toutes ou une partie de vos parts, il est possible que celles-ci aient pris de la valeur. Dans ce cas, la différence entre le prix d’achat et le prix de revente représente la plus-value. Cette dernière est taxée selon le barème fiscal en vigueur au moment de la vente. Diversification,

Lexique SCPI

Délai de jouissance
Délai entre la date de souscription ou d’achat et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus à leur titulaire. 

Démembrement de propriété
Il s’agit de dissocier le nupropriétaire de l’usufruitier des parts. Le titulaire de l’usufruit dispose des revenus de la SCPI pendant toute la durée fixée, soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). A l’échéance, le nupropriétaire devient plein propriétaire et bénéficie des revenus. 

Dissolution
La SCPI est dissoute en principe au terme fixé par ses statuts. Le patrimoine est alors vendu. Le produit net de la liquidation est réparti entre tous les associés au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent. 

Note d’information
Document réglementaire précisant les caractéristiques de la SCPI. Tout nouveau souscripteur est destinataire d’un exemplaire de ce document avant d’acheter des parts. 

Patrimoine
Ensemble des acquisitions immobilières de la SCPI. 

Rapport annuel
Document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion ainsi que les projets de résolutions. Il présente également le bilan et le compte de résultat de la SCPI pour l’exercice. 

Société de gestion
La société de gestion gère et administre des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l’agrément de l’AMF pour exercer son activité. 

Translucidité fiscale
Une SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, à charge pour ses associés de s’acquitter directement de l’impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c’est le principe de la translucidité fiscale. 

Valeur de retrait
Montant revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.

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